Forschungsstelle für Europäisches Zivilrecht
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Lösung Fall 30

 

A.  Anspruch des V gegen E auf Auflassung aus Kaufvertrag gem. § 433 I 1

I.   wirksamer Kaufvertrag

1.  Vertragsschluss gem. §§ 145 ff. (-)

¨    Keine Einigung über den Verkauf des Grundstücks zu einem Kaufpreis iHv 800.000 EUR.

2.  Durch Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechtes gem. §§ 1098, 463 ff. (-)

¨    Evtl. doppelt bedingter Kaufvertrag: Eintritt des Vorkaufsfalls und Ausübung des Vorkaufsrechts (vgl. RGZ 72, 387).

·        Konstruktion des doppelt bedingten Kaufvertrages ist abzulehnen da bei Entstehung des Vorkaufsrecht der Inhalt des Kaufs noch nicht feststand.

ZE: Zwischen E und K kam weder durch Vertragsschluss gem. § 145 ff. noch durch die Einräumung des dinglichen Vorkaufreches gem. §§ 1098, 463 ff. ein wirksamer Kaufvertrag zustande.

3.  Durch einseitige Ausübung des dinglichen Vorkaufsrechtes seitens des V, §§ 1098 I, 464 II

a)  Wirksame Entstehung des Vorkaufsrechtes (+)

¨     Subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht iSd. § 1094 I zugunsten des V durch Einigung und Eintragung, § 873 I.

b)  Eintritt des Vorkaufsfalls, §§ 1098 I, 463 (+)

¨     Wirksamer KV des Verpflichteten (E) mit dem Dritten (K).

c)  Fristgemäße Geltendmachung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten, §§ 1098 I, 464 I 1, 469 II 1 (+)

aa)  Tatbestandsvoraussetzungen der §§ 1098 I, 464 I 1, 469 II 1 (+)

¨     Auflassungsbegehren gegenüber E unter Bezugnahme auf das dingliche Vorkaufsrecht.

¨     Keine Bindung des Auflassungsbegehrens an die Form des Grundstücksverkaufs, §§ 1098 I, 464 I 2.

¨     Auflassungsbegehren wurde fristgemäß innerhalb der Zweimonatsfrist, die gem. §§ 188 II, 187 I am 16.07. endete, gegenüber E erklärt, § 469 II

·       Zustandekommen eines KV zwischen dem Vorkaufsverpflichteten E und -berechtigten V, § 464 II.

¨     Problem: K ist als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, so dass nur dieser dem V das Eigentum an dem Grundstück übertragen könnte.

ZE: K hat wirksam gegenüber E sein dingliches Vorkaufsrecht geltend gemacht

bb) Anfängliches Unvermögen des E im Hinblick auf die Eigentumsverschaffung an dem Grundstück

¨     Vorkaufsrecht wirkt Dritten gegenüber als Auflassungsvormerkung, § 1098 II.

·       Anwendbarkeit der §§ 883 ff.

¨     Ein der Eigentumsübertragung an V gegenüberstehender Wille des K wird überwunden, §§ 883 II, 888.

·       Unvermögen des E (-).

II.  Ergebnis:

¨     K hat gegen E einen Anspruch auf Auflassung aus §§ 433 I 1, 1098 I, 464 II

B.  Anspruch des V gegen K auf Zustimmung zu seiner Eintragung im Grundbuch aus §§ 1098 II, 883 II, 888

I.   Anspruch des V geg. K gem. §§ 1098 II, 883 II, 888 (+)

¨     V kann von K Zustimmung, d.h. die Abgabe der nach § 19 GBO erforderlichen Bewilligung, zu seiner Eintragung im Grundbuch verlangen, vgl. oben A.

ZE: V kann grds. von K die Zustimmung zu seiner Eintragung im Grundbuch verlangen.

II.  Zurückbehaltungsrechte des K gem. § 273 II oder § 1000

¨     K die hat Lagerhalle mit einer Rostschutzversiegelung und einem Anstrich versehen.

1.  Anspruch aus GoA, §§ 677, 683, 670 (-)

¨    Geschäftsführung (+).

¨    Objektiv fremdes Geschäft (+).

¨    Fremdgeschäftsführungwille (-):

·        K war z. Z. der Ausführung Eigentümer des Grundstückes und vertraute auf den Fortbestand des Eigentums.

ZE: Anspruch des K aus §§ 677, 683, 670 (-).

2.  Gegenanspruch auf Verwendungsersatz aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, §§ 994, 996 (-)

¨    K war zum Zeitpunkt der Vornahme von Rostschutzversiegelung und Anstrich Eigentümer; §§ 1098 II, 888 II sichert lediglich den künftigen Rechtserwerb des Vormerkungsberechtigten.

Þ   Anwendbarkeit der §§ 994, 996 (-)

·        Arg.: Wortlaut der §§ 994, 996 – Auseinanderfallen von Eigentum und Besitz.

ZE: Anspruch des K aus §§ 994, 996 (-).

3.  Leistungskondiktion, § 812 I 1 Alt. 1 (-)

¨    K war Eigentümer und Eigenbesitzer (§ 872).

·        Bewusste zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens (-).

ZE: Anspruch des K aus § 812 I 1 Alt. 1 (-).

4.  Verwendungskondiktion, §§ 951 I 1, 812 I 1 Alt. 2 (-)

a)  Gesichtspunkt des Rechtsverlust durch Verbindung, § 946 (-)

¨     Behandlung der Lagerhalle (wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, iSd. § 94 I) mit Rostschutz und Farbe = Verbindung iSd § 946.

¨     Rostschutz und Farbe sind ihrerseits wesentliche Bestandteile der Lagerhalle; § 94 II erfasst auch zur Renovierung eingefügte Sachen.

¨     Rechtsverlust (-).

·        Im Zeitpunkt des Anstrichs war K Eigentümer; allein der Umstand, dass sich die Vormerkungswirkung des Vorkaufsrechtes auch auf die neuen Grundstücksbestandteile erstreckt, führt nicht zu einem gegenwärtigen Rechtsverlust.

ZE: Anspruch des K aus §§ 951 I 1, 812 I 1 Alt. 2 aufgrund Rechtsverlustes durch Verbindung gem. § 946 (-).

b)  Gesichtspunkt des Rechtsverlustes aufgrund von K erbrachter Arbeitsleistung, § 812 I 1 Alt. 2 (-)

¨     V hat im Zeitpunkt des Anstrichs keinen ausgleichsfähigen Vermögenswert erlangt.

¨     Der Wertzuwachs beruht im Zeitpunkt des Eigentumserwerbes auf der Leistung eines Dritten: Übereignung des Grundstücks durch E in Vollziehung des durch das Vorkaufsrecht gesicherten Anspruchs.

·        Auch keine unmittelbare Vermögensverschiebung da Umweg über Vermögen des E.

¨     Zwischen E und V liegt eine Leistungsbeziehung vor; die Annahme einer bereicherungsrechtlichen Haftung des V gegenüber K nur weil V die Aufwendungen zu Gute kommen, würde auf eine Einführung der vom Gesetzgeber bewusst abgelehnten Versionsklage hinauslaufen, vgl. § 999 II.

ZE: Anspruch des K aufgrund Rechtsverlustes durch erbrachte Arbeitsleistungen gem. § 812 I 1 Alt. 2 (-).

5.  Aufwendungsersatzanspruch gem. §§ 994, 996 analog

a)  Anwendbarkeit der §§ 994 ff. analog aus Billigkeitsgründen (-)

¨     Anwendbarkeit der §§ 994 ff. analog aus Billigkeitsgründen, ohne Begründung der Analogiebasis nicht möglich (vgl. Kohler, NJW 1984, 2849).

b)  Voraussetzungen einer analogen Anwendung (+)

¨     Wertungsmäßige Gleichstellung des Vorkaufsberechtigten mit dem Eigentümer und die des Erstkäufers mit einem unrechtmäßigen Besitzer.

aa)  für eine Vergleichbarkeit:

¨     Erstkäufer hat wegen der anfänglichen relativen Unwirksamkeit seines Eigentumserwerbes (§ 883 II 1) gegenüber dem Vorkaufsberechtigten, der sein Recht ausübt, eine Stellung die der eines bloßen Bucheigentümers gegenüber dem wirklichen Eigentümer entspricht (vgl. BGHZ 75, 288; 87, 296).

¨     Auf den Bucheigentümer sind die §§ 994 ff. nach ganz h. M. anwendbar; der Zwischenerwerber als relativ berechtigter Besitzer darf nicht schlechter als der unberechtigte Eigenbesitzer stehen.

·       Gleichstellung aus Vormerkungswirkung des Vorkaufsrechtes § 1098 II.

bb) Gegen eine Vergleichbarkeit:

¨     Allein Vergleichbarkeit auf der „Passivseite“ des Vindikationsverhältnisses.

¨     Auf der „Aktivseite“ spricht gegen eine Parallele der Umstand, dass die §§ 1098 II, 888 II lediglich der Sicherung eines zukünftigen Rechtserwerbes dienen, indem dem Verkäufer (hier: E) die Fähigkeit bleibt, zugunsten der Vorkaufsberechtigten über das inzwischen fremde Grundstück zu verfügen (vgl. Gursky, JR 1984, 4).

¨     Das Eigentum gebührt dem Vorkaufsberechtigten lediglich für die Zukunft, er muss die in den §§ 994 ff. vorausgesetzte dingliche Rechtsstellung erst erwerben.

¨     Aber für die Vergleichbarkeit auf der „Aktivseite“ spricht jedoch § 999 II; danach hat zwar grds. derjenige die Verwendungen zu ersetzen, der im Augenblick der Vornahme Eigentümer war, aber zugleich ist eine inhaltsgleiche Erstreckung des Anspruch gegen den neuen Eigentümer vorgesehen (vgl. Kohler, NJW 1984, 2849).

Þ   Es kann nicht ausschließlich auf die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt der Vornahme der Verwendung ankommen.

ZE: §§ 994 ff. analog anwendbar.

cc)  Verwendungen vor Ausübung des Vorkaufsrechtes (-)

¨     Einer Anwendbarkeit der §§ 994, 996 analog könnte jedoch vorliegend entgegenstehen, dass die Verwendungen vor Ausübung des Vorkaufsrechtes vorgenommen wurden: der Erstkäufer wird erst ab Ausübung der Vorkaufsrechtes unberechtigter Besitzer.

¨     Darauf kommt es jedoch im Ergebnis nicht an, da es für die §§ 994 ff. ausreicht, wenn jedenfalls im Zeitpunkt der Geltendmachung des Herausgabeanspruches das Besitzrecht entfallen ist.

·       Berechtigter Besitzer darf nicht schlechter stehen als ein von Anfang an Unberechtiger (vgl. BGHZ 34, 122).

·       Aber: dagegen spricht, dass eine Gleichstellung auch erreichbar wäre, indem man den unberechtigten Besitzer den Anspruch verweigert.

¨     Vorzugswürdig: bei gleichem Ergebnis ist davon auszugehen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts auf den Eintritt des Vorkaufsfalls zurückwirkt (vgl. Kohler, NJW 1984, 2849).

·       Derartige Rückwirkung in § 883 II hinsichtlich des Eigentumserwerbs ausdrücklich vorgesehen.

ZE: Einer analogen Anwendung der §§ 996, 994 steht die Vornahme der Verwendungen vor Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht entgegen.

c)  Tatbestandsvoraussetzungen der §§ 996, 994

¨     Entscheidend ist, ob K im Zeitpunkt der Vornahme der Verwendungen bösgläubiger oder gutgläubiger Besitzer war.

·        Der gutgläubige Besitzer erhält Verwendungsersatz auch für nützliche Verwendungen nach den §§ 994 I, 996.

·        Der bösgläubige Besitzer erhält Verwendungsersatz nur für notwendige Verwendungen gem. §§ 994 II, 677 ff.

aa)  Bösgläubigkeit des Ersterwerbers

¨     Umstritten ist, ob der Ersterwerber in Fällen wie dem hier vorliegenden bösgläubig ist.

aaa)  Frühere Ansicht der Rechtsprechung

¨     Erwerber erst dann bösgläubig, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde und er hiervon erfährt (vgl. BGHZ 75, 288).

·        Vertrauen in die Nichtausübung des Vorkaufsrechtes durch Verwendungen bestätigt.

·        Dagegen spricht die Wertung des §§ 346, 347:

§        Rechtsgedanke: derjenige, der mit der Rückabwicklung zu rechnen hat, ist hinsichtlich des Ausgleichs der Verwendungen nicht in gleichem Maße schützenswert wie ein anderer Erwerber (vgl. §§ 142 II, 820).

§        Ausreichender Schutz, durch die Frist des § 469 II für die Ausübung des Vorkaufsrechtes.

bbb) Heutige h. M.

¨     Erstkäufer bereits dann bösgläubig, wenn er das Vorkaufsrecht kennt oder grobfahrlässig nicht kennt (vgl. BGHZ 87,296; Kohler NJW 1984, 2849).

·        K schon bei Vertragsschluss bösgläubig.

ZE: K war bei Vornahme der Verwendungen bösgläubiger Besitzer, so dass Anwendbarkeit der §§ 994 II, 677 ff. (+).

bb) Rostschutzversiegelung

¨     Wertsteigernde Maßnahme (+).

¨     Fraglich, ob auch notwendige Verwendung: Maßnahmen, die zur Erhaltung der Sache objektiv erforderlich sind und dem Eigentümer – bzw. bei analoger Anwendung dem Vorkaufsberechtigtem – damit eine Aufwendung ersparen.

·       Rostschutzversiegelung würde demnach eine notwendige Verwendung darstellen.

¨     Aber: § 994 I 2 nimmt notwendige Erhaltungskosten ausdrücklich aus; Regel auch auf den bösgläubigen Besitzer anwendbar (vgl. Palandt-Bassenge, § 994 RN 8).

¨     Gewöhnliche Erhaltungskosten sind regelmäßig wiederkehrende Aufwendungen.

·       Rostschutzversiegelung fällt nicht unter gewöhnliche Erhaltungskosten.

·       Ersatzanspruch des K richtet sich somit gem. § 994 II nach §§ 677 ff.

¨     Ob Aufwendungen des K gem. §§ 683, 670 oder aber über § 684 nach Bereicherungsrecht erstattet werden, richtet sich danach, ob Voraussetzungen der berechtigten GoA vorliegen.

·       Abstellen auf den mutmaßlichen Willen des V bei Vornahme der Maßnahme; maßgeblich ist der dem objektiven Interesse entsprechende Wille (vgl. Palandt-Sprau, § 683 RN 7).

·       Geschäftsführung berechtigt: K hat das getan, was dem V objektiv nützlich war.

ZE: Anspruch des K aus §§ 994 II, 683 S. 1, 670 analog, auf Ersatz der Kosten für die Rostschutzversiegelung (+).

cc)  Farbanstrich

¨     Keine notwendige Verwendung i.S. von § 994: rein ästhetische Maßnahme; zur Erhaltung der Lagerhalle nicht erforderlich.

ZE: Anspruch des K aus § 994 II, 677 ff. analog auf Ersatz der Kosten für den Farbanstrich (-).

d)  Geltendmachung des Ersatzanspruches gegenüber dem Zustimmungsanspruch des V

aa)  Gem. § 1000 (-)

¨     § 1000 dem Wortlaut nach nur bei Herausgabeansprüchen anwendbar.

bb) Gem. § 1000 analog (-)

¨     Regelungslücke im Hinblick auf § 273 II (-).

cc)  Gem. § 273 II (+)

¨     „Herausgabeanspruch“ iSd § 273 II ist weit zu verstehen; gilt auch für Anspruch auf Grundbuchberichtigung (vgl. BGHZ 41, 30).

¨     Verwendungen wurden auf die Sache gemacht, die herausgegeben werden soll.

ZE: Zurückbehaltungsrecht des K gem. § 273 II wegen seines Anspruches aus §§ 994 II, 683 S. 1, 670 analog auf Ersatz der Kosten für die Rostschutzversiegelung (+).

6.  Anspruch auf Wertersatz gem. §§ 951, 812 I 1 Alt. 2. analog (-)

¨    Analoge Anwendung des § 951(-):

·        Im Verhältnis zu K gilt V gem. §§ 883 II, 888 als Berechtigter (relative Unwirksamkeit).

·        Aber: die Vormerkungserstreckung auf die eingebauten, wesentlichen Bestandteile (§§ 946, 93) stellt einen nach § 951 ausgleichsfähigen Vermögenswert dar, da das Grundstück zur Zeit der Verwendung nicht positiv dem Geschützten (hier: dem V) zugeordnet ist (Kohler, NJW 1984, 2849).

·        Jedoch: die §§ 993 ff. gehen überwiegend von Gleichstellung des Vorkaufsberechtigten mit einem Eigentümer aus.

·        Allerdings ist § 951 Rechtsgrundverweisung und im Rahmen der Verwendungskondiktion ist die Unmittelbarkeit der Vermögensverschiebung unverzichtbar; diese liegt hier aber nicht vor, vgl. B. II. 4. b).

III.  Ergebnis:

¨     V hat gem. §§ 1098 II, 883 II, 888 einen Anspruch gegen K auf Zustimmung zu seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.

¨     K hat gem. § 273 II ein Zurückbehaltungsrecht wegen seines Anspruches aus §§ 994 II, 683 S. 1, 670 analog auf Ersatz der Kosten für die Rostschutzversiegelung.

B.  Anspruch des V gegen K auf Herausgabe des Grundstücks

I.   § 985 (-)

¨     V ist nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

II.  § 1100 (+)

¨     Eigenständiger Herausgabeanspruch aus § 1100.

¨     In § 1100 könnte auch der Anspruch aus § 985 angesprochen sein:

·        Aber: Ansprüche zwischen Vorkaufsberechtigtem und Ersterwerber sollen schon vor der Eigentumsüberschreibung abgewickelt werden.

·        Darüber hinaus könnte der Ersterwerber durch Widersetzung gegen den Anspruch auf Zustimmung zur Eintragung des Vorkaufsberechtigten die Herausgabe des Grundstückes hinauszögern.

ZE: Herausgabeanspruch aus § 1100 (+), aber beachte Zurückbehaltungsrecht gem. § 1000 wegen Verwendungsersatzanspruch.

D.  Anspruch des V gegen K auf Zahlung des „Mietzinses“

I.   Anspruch auf Zahlung des „Mietzinses“ für die Zeit bis zur Rechtshängigkeit aus §§ 987, 990 (+)

¨     Gebrauchsvorteile stellen Nutzungen gem. § 100 dar.

·        Ersatzanspruch des K aus §§ 987, 990 gerichtet auf Geldersatz in Höhe des objektiven Wertes, hier also des Marktzinses (Staudinger-Gursky, § 987 Anm. 8).

1.  analoge Anwendbarkeit der §§ 987 ff. auf das Verhältnis Vorkaufsberechtigter - Ersterwerber (+)

a)  1. Ansicht:

¨     Analoge Anwendung der §§ 987 ff. (+) (vgl. BGHZ 87, 296; Palandt-Bassenge, § 1098 RN 4).

¨     Hierfür sprechen dieselben Argumente, die bereits für die analoge Anwendung der §§ 994 ff. aufgeführt wurden, vgl. oben B. II. 5.

·        Anwendbarkeit der Vorschriften auf K (+).

b)  2. Ansicht:

¨     Anwendung der §§ 987 ff. analog nur für den Zeitraum, in dem der Ersterwerber noch nicht Eigentümer geworden ist (vgl. Lange, Sachenrecht, 1967, S. 122 FN 9b).

·        Anwendbarkeit der Vorschriften auf K (-).

c)  3. Ansicht:

¨     Analoge Anwendung der §§ 987 ff. (-) (vgl. Gursky JR 1984, 6).

·        Arg.: das Vorkaufsrecht stellt keine Befugnis zur Einwirkung auf das Grundstück vor der Übereignung dar.

·        Im Verhältnis zum Veräußerer gilt für den Vorkaufsberechtigten § 446.

d)  Streitentscheidung:

¨     Inkonsequent, wenn gleichzeitig zu Lasten des Vorkaufsberechtigten eine analoge Anwendung der §§ 994 ff. befürwortet wird; Aufspaltung des vom Gesetzgeber für das EBV geschaffenen Ausgleichsystems, in dem die wechselseitigen Ansprüche als Korrelate konzipiert sind.

Þ   Folglich: vorzugswürdig ist eine Gesamtanalogie.

2.  Ergebnis:

¨    Anspruch auf Nutzungsersatz für den Monat Juni gem. §§ 987 I, 990 I 1.

¨    Gleiches gilt für den mit der Klagerweiterung geltend gemachten Nutzungsersatz bis zur Rechtshängigkeit des Herausgabeanspruches; diese trat gem. §§ 253, 261 ZPO mit der Zustellung der Leistungsklage am 17.07.2004 ein.

II.  Anspruch auf Zahlung des „Mietzinses“ für die Zeit ab Rechtshängigkeit gem. §§ 987, 292

¨     Für die ab Rechtshängigkeit (17.07.2004) gezogenen Nutzungen ist § 987 über § 292 unmittelbar anwendbar-

¨     K hat somit dem V auch die auf die Zeit vom 17. bis 31.07.2004 entfallenen Nutzungen auszugleichen.

E.  Gesamtergebnis

¨     Klage gegen E in vollem Umfang begründet; V hat gegen E einen Anspruch auf Auflassung des Grundstücks.

¨     Die Klage gegen K ist teilweise begründet; V kann die Herausgabe des Grundstücks und Nutzungsersatz in der von ihm geltend gemachten Höhe verlangen; dem Anspruch gegen K auf Zustimmung zur Eintragung des V als Eigentümer in das Grundbuch steht jedoch die Einrede aus § 273 II entgegen:

 

 

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Forschungsstelle für Europäisches Zivilrecht  - Prof. Dr. F. Ranieri - Letzte Bearbeitung: 11.03.2010